Riparte il mercato immobiliare europeo, ma con una crescita ancora fragile. Dopo il calo tra il 2022 e il 2024, gli investimenti residenziali nell’area euro sono tornati positivi nel 2025 (+0,2%) e sono attesi in aumento del 2,5% nel 2026. La ripresa sarà graduale e non consentirà un ritorno ai livelli del 2022 prima del 2027. A sostenere il settore sono diversi fattori: la domanda di mutui resta positiva, nonostante abbia superato il picco, le condizioni creditizie sono ancora espansive e il mercato del lavoro continua a mostrare segnali di tenuta. Inoltre, i prezzi delle abitazioni sono cresciuti nel 2025 di circa il 5% su base annua, mentre il rapporto tra prezzi immobiliari e costi di costruzione è tornato sopra la media storica, rendendo nuovamente conveniente investire.
È quanto emerge da un’analisi del Centro studi di Unimpresa, secondo la quale il ciclo immobiliare beneficia anche del ritardo con cui si trasmettono gli effetti della politica monetaria: i tagli dei tassi avviati dalla Bce dalla fine del 2023 non si sono ancora pienamente riflessi sull’attività reale e potrebbero sostenere ulteriormente gli investimenti nei prossimi trimestri.
Restano tuttavia significativi fattori di rischio. Il calo dei tassi sui mutui si è ormai arrestato e il costo del credito potrebbe tornare a salire, mantenendosi sopra la media pre-pandemica. A questo si aggiungono le tensioni geopolitiche legate al conflitto in Medio Oriente, con possibili effetti sull’inflazione energetica e sui costi di produzione nel settore edilizio. Il quadro resta inoltre disomogeneo tra i Paesi: al netto dell’Italia – dove il Superbonus da circa 200 miliardi (quasi il 10% del pil) ha sostenuto il settore negli anni passati – gli investimenti residenziali dell’area euro risultano ancora circa il 5% sotto i livelli di fine 2019.
La Spagna si conferma il mercato più dinamico, mentre Germania e Francia mostrano una ripresa più debole. La traiettoria resta orientata al recupero nel medio periodo, ma con ritmi contenuti e forte incertezza legata all’evoluzione dei tassi, dei costi energetici e del quadro geopolitico.
«I segnali di ripresa del mercato immobiliare europeo sono incoraggianti, ma vanno letti con prudenza. La crescita prevista degli investimenti residenziali nel 2026 indica che il settore sta gradualmente assorbendo gli effetti della stretta monetaria degli ultimi anni. Tuttavia, il quadro resta esposto a variabili esterne, a partire dall’andamento dei tassi e dai costi energetici, che possono incidere sulla capacità di spesa delle famiglie e sui margini delle imprese. È fondamentale, in questa fase, consolidare condizioni finanziarie favorevoli e sostenere la fiducia, evitando shock che possano interrompere un recupero ancora fragile» commenta il vicepresidente di Unimpresa, Giuseppe Spadafora.
Secondo il Centro studi di Unimpresa, dopo due anni di contrazione quasi ininterrotta, il ciclo immobiliare europeo torna a dare segnali di vitalità. Gli investimenti residenziali nell’area euro, rimasti sostanzialmente stagnanti nel 2025 (+0,2%), sono attesi in crescita del 2,5% nel 2026, segnando l’avvio di una fase di recupero che, tuttavia, si preannuncia graduale e disomogenea. Il quadro di partenza è quello di un settore che ha subito un ridimensionamento significativo nel biennio 2023-2024, per effetto combinato della stretta monetaria e dell’aumento dei costi di produzione. La revisione dei dati effettuata da Eurostat evidenzia, in particolare, un calo più marcato degli investimenti residenziali nel 2024 rispetto alle stime precedenti, con un contributo rilevante dell’Italia, dove la fine degli incentivi fiscali ha accentuato la frenata del comparto. Nel 2025, tuttavia, si è registrata una prima inversione di tendenza, con una riaccelerazione nella parte finale dell’anno e segnali di miglioramento diffusi nelle principali economie. Nonostante ciò, al netto dell’Italia, gli investimenti residenziali dell’area euro risultano ancora circa il 5% al di sotto dei livelli di fine 2019 e sostanzialmente stagnanti da oltre un anno, a conferma di una ripresa ancora incompleta.
Dal lato della domanda, i fondamentali restano nel complesso favorevoli. Il mercato del lavoro continua a mostrare una buona tenuta e il potere d’acquisto delle famiglie è in progressivo recupero. La domanda di mutui per l’acquisto di abitazioni, pur avendo superato il picco, resta positiva: le condizioni creditizie si mantengono espansive e sia lo stock sia i flussi di nuovi prestiti mostrano segnali incoraggianti. Il rallentamento della trasmissione della politica monetaria gioca inoltre un ruolo chiave: storicamente, il ciclo immobiliare segue quello del credito con un ritardo fino a quattro trimestri, suggerendo che gli effetti dei tagli dei tassi avviati dalla Bce dalla fine del 2023 non si sono ancora pienamente riflessi sull’attività reale.
Sul fronte dei prezzi, il 2025 ha segnato un ritorno alla crescita del mercato immobiliare, con un aumento medio annuo delle abitazioni pari a circa il 5% nell’area euro. Il recupero è stato trainato in particolare dalla Spagna, dove persiste un eccesso strutturale di domanda, ma segnali positivi sono emersi anche in Germania e Francia, dopo il calo degli anni precedenti. Parallelamente, la normalizzazione dei costi di produzione nel settore edilizio ha riportato il rapporto tra prezzi delle case e costi di costruzione al di sopra della media storica, rendendo nuovamente conveniente investire in nuove abitazioni.
Dal lato dell’offerta, tuttavia, permangono elementi di incertezza. L’aumento dei prezzi energetici rappresenta un rischio significativo: materiali come cemento, acciaio e ceramiche sono altamente energivori e potrebbero registrare nuovi rincari, comprimendo i margini e rallentando l’avvio di nuovi cantieri. Allo stesso tempo, i dati sui permessi di costruzione – tornati a crescere solo recentemente – indicano una possibile riaccelerazione degli investimenti nei prossimi trimestri, ma ancora lontana dai ritmi del passato. Un ulteriore elemento di cautela riguarda le condizioni finanziarie. Il calo dei tassi sui mutui, iniziato alla fine del 2023, appare ormai esaurito: il costo del credito si è stabilizzato e potrebbe tornare a salire leggermente, mantenendosi comunque al di sopra della media del decennio pre-pandemico. Questo fattore, insieme alle tensioni geopolitiche legate al conflitto in Medio Oriente, potrebbe incidere negativamente sulla capacità di spesa delle famiglie e sulla fiducia degli operatori economici.
A livello nazionale emergono dinamiche differenziate. In Italia, gli investimenti residenziali restano su livelli ancora superiori al periodo pre-Covid grazie all’effetto del Superbonus – che ha mobilitato risorse per circa 200 miliardi di euro, pari a quasi il 10% del pil – ma il rischio è che una parte rilevante della domanda sia stata anticipata, limitando il potenziale di crescita futura. In Germania, il piano infrastrutturale potrebbe sostenere l’attività edilizia ma anche spiazzare il comparto residenziale attraverso un aumento dei costi. In Francia la ripresa appare più incerta, mentre in Spagna la crescita resta la più dinamica tra le principali economie dell’area euro. Nel complesso, il settore immobiliare europeo si trova in una fase di transizione: la direzione è quella di un recupero nel medio periodo, ma con ritmi contenuti e con un’elevata volatilità dei dati trimestrali. Il ritorno ai livelli di attività del 2022 non è atteso prima del 2027 e appare, allo stato attuale, poco probabile nel breve termine. La ripresa c’è, ma resta fragile: sostenuta da fondamentali ancora positivi, ma esposta a variabili esogene – energia, tassi e geopolitica – che continueranno a condizionare il percorso dell’edilizia residenziale europea nei prossimi anni.
